当你心中自有一套评估地块的体系模板时，很多问题便能迎刃而解。接下来就分享一下详细的拿地原则。一般而言，我们可以从土地、市场、风险以及效益四个方面来进行判断。下面我们一个个来说。

我们要学会从表象看本质，当我们在考量这块地的法规手续、规划条件、施工条件、地质灾害的时候，其实我们是在看各种促进或阻碍项目是否能成功的因素。

若这块地有山林、湖泊、公园、景点等丰富的景观资源，或是医疗、教育、商业、生活、交通等配套资源，则可以说其具备了有利因素。

若这块地附近有机场、车站、码头、公路、铁路、工厂、采石场，则容易有噪声污染、空气污染、视觉污染等不利因素的出现。

规划用途：土地专用专项规划、城市规划、控规、林业规划、水利规划等；

取得手续：征地、农转用、出让、出让金等；

权利瑕疵：土地闲置、抵押查封、补缴出让金、土地使用税等；

票据合法性：土地票据、已发生成本等。

设计条体：容积率、限高、天际线、退让、建筑密度、公配要求等；

地形地貌：坡度、水面、场地、土方等；

限制因素：机场、雷达站、古迹遗址、风光景点、河流湖泊、公路铁路等；

地块分割：高压线、地下管线、地上管道、河流渠道、市政道路、村道、插花地等；

规划缺陷：自建道路、自建桥梁、自建隧道、自建市政、自建配套等。 

地形：土方、开挖、回填、土源、弃场等；

地址条件：淤泥、流沙、湿陷性黄土等；

场地：附着物、构造物、管线、青苗、围闭、清表等；

开工条件：临水、临电、临路、临设等。

淹没：洪灾、内涝、蓄洪区、泄洪区、历史最高水位等；

崩塌：陡坡、崩崖、落石；

滑坡：滑坡、护坡、挡墙等；

下陷：地裂缝、地下河、暗渠、溶洞、防空洞、矿井、采空区等；

冲毁：河道、山洪、洪水、泥石流等。

第二个维度是市场维度。从宏观层面看，时间上，我们需要去对比历年数据，分析人均销售面积、施销比、存销比、去化周期、价格趋势、土地供应以及土地价格等；空间上，我们需要分析城市发展方向、周边配套情况、定位客群以及项目的优劣势。

从静态回报来看，我们要关注盈利水平。一般而言，在一二线城市的净利率为8%左右，在三四线城市的净利率则为10%。从动态回报来看，我们要关注综合指标。总之，在核心诉求上，我们需求的是首年资金回正，持续回正，后续溢价并提高静态回报。

收入不用说，自然是取决于销售的数量与价格了。

在成本方面主要有以下几点：

土地成本、前期工程费、建安成本、景观工程、公共配套、开发间接费等。

在费用方面，有管理费、销售费用以及财务费。一般来说，一二线城市的销售费为3%，三四线城市的销售费为5%。

在税金方面，包含了增值税附加、土地增值税以及企业所得税等。

最后来看风险维度，在不同的时间节点上要注意不同的风险。

在取地环节中，若是选择一二级联动的方式，则要注意需要具备专业的团队、充分利用合作方资源、吃透当地政策；若是选择直接招拍挂，则要考虑产品溢价能力；若是选择二级市场，则要学会算账，关注资产和股权的支付节奏和支付方式。

在拟定合同环节中，也有各种需要处理的情形。如根据不同的合作方案，制定相应的付款计划，付款原则与相关环节挂钩，确保资金安全；针对可能出现的违约风险要制定相应的责任。

在这里多说一句，每一块地都具有自己的独特性和稀缺性，没有绝对好的地，也没有绝对不好的地，最重要的还是要盯住适合当前发展阶段的企业战略的地块。

举个常见的例子，比如在一线城市以及有潜力的二线城市取地的往往是资金雄厚的大型开发企业，二中小企业囿于自身资金限制与自身发展战略，主要会坚定省城深耕战略，在二、三、四线城市取地。

掌握了拿地的逻辑，其实可以衍生出很多种拿地的方式，这里梳理了五条拿地的逻辑：

前文说了取地的逻辑，这里则对国内大规模的取地模式进行分析，归纳总结出六种规模化的取地模式。

将地产与主题嫁接，可以满足特定人群的需求，是追求更高生活品质的开发模式。近年来，我国主流的主体地产模式主要有旅游地产和养老地产两种。旅游地产自然是依托周边丰富资源而建立的，养老地产则是从建筑设计、园林规划到装饰标准等各方面都讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务的地产模式。

根据新区规划，为了满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式。新区开发取地模式也可以分为快速造城与区域运营两种类型。

大配套模式主要是因代建或配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式。根据配套设施类型的不同，可以分为一般性配套与专业性配套。

顾名思义，商业综合体就是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议等城市生活空间的三项以上进行组合，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

近年来，全国城市更新的规模一直呈逐年增加的趋势。城市更新通过重建或再开发、综合整治或功能改变，优化区域功能，助力城市升级。

产业地产有政府主导工业园区、实体企业进驻型产业园、工业地产商运营型产业园等三大类型。产业地产模式就是以产业为依托，地产为载体，是想土地的整体开发与运营。

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