功能改变类城市更新主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构；部分城市可增加建筑面积。

拆除重建类城市更新

拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后，拆除原有建筑物，再严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定进行重新建设的活动， 可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。

权属清晰用地范围

权属清晰用地包括：国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地。另，未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。

城市更新单元内用地范围

城市更新单元内各类用地范围包括“更新单元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”和“开发建设用地范围”、“清退用地范围”、“腾挪用地范围”、“划入的零星用地范围”“外部移交用地范围”。

更新单元范围

“更新单元范围”指拆除范围外，涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入，或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的，在拆除范围基础上还须划定更新单元范围，以包括上述建设行为。

拆除范围

“拆除范围”指依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。

独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围

独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围，指依据相关规定移交给政府的用地，包括纳入政府储备用地、建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地、外部移交用地等。

开发建设用地范围

“开发建设用地范围”指依据城市更新政策可出让给实施主体的进行开发建设的用地范围。可出让给实施主体的进行开发建设的用地面积（不含划入的拆除范围外零星用地面积）应不大于拆除范围用地面积减去基准土地移交用地面积、根据历史用地处置政策纳入政府土地储备的用地面积及清退的国有未出让用地面积（小地块城市更新单元除外）。

城市更新单元

城市更新单元是城市更新实施的基本单位。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。城市更新单元的划定应当执行有关技术规范，综合考虑原有城市基础设施和公共服务设施情况、自然环境以及产权边界等因素，保证城市基础设施和公共服务设施相对完整，并且相对成片连片。

城市更新单元规划

根据《深圳经济特区城市更新条例》规定，城市更新单元规划是城市更新项目实施的规划依据，应当根据城市更新单元计划、有关技术规范并结合法定图则等各项控制要求进行编制，并明确下列事项：（一）城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡方案等；（二）学校、医院、养老院、公安派出所、消防站、文化活动中心、综合体育中心、公交首末站、变电站等公共服务设施建设要求；（三）创新型产业用房、公共住房等配建要求；（四）无偿移交政府的公共用地范围、面积；（五）其他事项。

城市更新专项规划

城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

法定图则 

法定图则是由城市规划主管部门根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。主要是对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作进一步明确规划。

法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。法定图则强化了城市规划的法制精神，增强了公众对城市规划的了解和参与。

城市更新项目可行性分析

是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

城市更新合法用地

共有五类。合法国有土地、城中村用地、旧屋村用地、已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地、经处理的历史遗留违法用地

合法用地：

1、国有用地主要指国有已出让用地、行政划拨用地、已办理房地产权登记的用地

2、非农建设用地

3、征地返还用地

4、旧屋村用地

5、已经处理的历史遗留违法用地

6、其他经规划国土部门认定或处理的合法用地。

房地产开发资质

房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员是为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。

房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由住房和城乡建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。

土地使用权的权利主体 

土地使用权是指具备法定条件者，包括国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业等，依据法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权的权利主体指土地使用权证书上载明的所有人，对土地使用权证上载明的土地享有占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权使用期限

土地使用年限是指对合法取得的土地所享有的使用年限。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

土地出让金

土地出让金指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

补缴地价

是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。

需要补缴地价的情形主要有如下3类：

①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；

②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；

③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。

违法建筑

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

清退用地范围

“清退用地范围”指拆除范围内由实施主体自行拆除、清理地上建（构）筑物及附着物的国有未出让用地，及更新单元范围内、拆除范围外除外部移交用地外，由实施主体负责理清经济关系并自行拆除、清理地上建（构）筑物及附着物并无偿移交给政府的未完善征转手续用地的范围。

腾挪用地范围

“腾挪用地范围”指更新单元范围内、拆除范围外的未建设用地，通过土地位置调换等方式进行等面积腾挪的用地范围。

城市更新清退用地 

清退用地是指已完成征转及补偿手续，因规划实施等原因确需划入城市更新单元拆除范围，由城市更新项目实施主体负责清退的国有未出让用地。所有清退用地应当无偿移交给政府。

城市更新单元规划容积

是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。

规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。 

基础容积、转移容积

基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。

转移容积是指城市更新单元内按规定可转移至开发建设用地范围内的容积。

土地移交率、单元土地移交率

土地移交率=（拆除范围用地面积+划入的拆除范围外零星用地面积-开发建设用地面积）/拆除范围用地面积×100%

单元土地移交率=（城市更新单元范围用地面积-开发建设用地面积）/城市更新单元范围用地面积×100%

建安成本

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

城市更新分区

城市更新分区是以城市更新目标为导向，综合考虑片区的物质形态、配套设施、基础支撑能力、生态环境等现状基础条件，以及所处地区的发展定位与规划要求，按城市更新的重要性和控制要求进行划定的地区。

城镇老旧小区

城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

城镇老旧小区改造内容类型

城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类老旧小区改造

为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类老旧小区改造

为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

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