对房企来说，除了判断周期，最重要的就是投资布局了。布局对了，哪怕周期踩d得不是那么准，也可以以时间换空间，而且等待的时间不会太长。反之，就比较惨了。如果自己的研究不是很深入，那最好的办法就是看标杆是怎么干的，有哪些地方可以学习。
本文研究范围为2020年房企在招拍挂市场、项目供应、新成立项目公司、收并购和股权质押等方面的数据表现。其中，招拍挂市场主要研究top200房企在222个城市的住宅用地和商业办公用地；项目供应主要研究top200房企在一二线33个城市的住宅预售证情况；新成立项目公司研究top200房企在全国范围内的房地产类项目公司；收并购和股权质押研究top50房企在全国范围内的房地产类项目公司。2020年上半年，随着新冠疫情的控制，按下暂停键的中国成功重启，房地产市场也随之焕发生机。从top200房企2020年的拿地情况研究来看，与去年同比涉宅类土地建设用地面积增长-14.9%，下滑趋势明显。在拿地布局方面，top200房企相比去年，拿地建面一定收缩，且回归一二线趋势明显。尤其是一线城市由于土地供应一定放开，抗风险性强，市场热度恢复强于二线和三四线城市。据统计，在涉宅类拿地方面，top200房企在一线城市共计竞得757.8万㎡建面，与去年同比增长8.72%，在二线市场竞得8351.2万㎡建面，同比增长-11.05%。
从拿地节奏来看，一季度受疫情影响，房企拿地成交量降至谷底，随着疫情好转，市场需求得以释放，房企三季度在一二线城市的拿地热度进入高峰。三季度与二季度相比，top200房企在一线市场拿地建面增长41.5%，二线市场作为本年调控中心，拿地热度小幅度上升，涉宅类土地成交建面与二季度上升1.5%。
从top200房企布局来看，选取一二线各城市成交总价最高的土地，上海 202002301地块以310.5亿的成交价排名全国第一，由香港置地竞得；其次是深圳市宝安区沙井街道地块由华发股份竞得，成交总价127.1亿元。在这16宗各城市总价地王来看，竞得地块最多的房企当属华发股份，其次是中海地产，而出让金最多的房企仍是香港置地。华发股份共竞得3宗地块，分别位于深圳、南京和武汉，建设用地面积合计53.9万平方米，出让金合计290.5亿元。中海地产竞得北京和天津的块宗地，建设用地面积达2 22.8万平方米，出让金合计126亿元。
2020年房企新增项目公司的进度高开低走，top200房企新增项目公司10779家，与2019年同比新增18.2%，其中房地产类房企新增项目公司5026家，同比增长8.3%，平均每天新注册项目公司13家。从房企来看，头部房企发展更“冷静”，如碧桂园、中梁控股、融创中国、绿地集团、保利集团等成立房地产类项目公司的进度与2019年同比呈下降趋势。据多家机构预测，2020~2021年，房企整体业绩增速将继续呈下滑之势，在降负债减速扩张的大环境下，头部房企未来新增项目公司的增速会持续减慢。头部房企发展更“冷静”，中部房企的机会来了。2020年，top10房企新增房地产类项目公司在1640家以上，同比去年下降8.0%，top11~50房企新增数量在2310家以上，同比去年上升11.8%。与恒大、融创等头部房企降负债减速扩张的战略布局相反的是，中梁、新力等中部房企积极增大土储，扩大企业规模，追求销售规模快速增长。随着房地产行业集中度进一步提升，大型房企凭借口碑好、开发能力强、去化快等综合实力会有更强势的市场地位，而中部房企想要提速增长销售业绩，扩大企业规模，还需要在战略布局、土地储备率、开发情况、财力状况等方面加强竞争实力。
按照房地产开发逻辑，房企新设项目公司往往意味着将有拿地动作，启动新开发项目，因此新增房地产类项目公司的数量一定程度上反映了房企的战略部署和投资城市。2020年top200房企土地投资主要集中在一二线城市，在新增项目公司方面，top200房企回归一二线的趋势愈加明显。Top200房企新增项目公司数靠前的城市分别是苏州、杭州、上海、广州等一二线城市，其中苏州新增292家，同比增长76.97%，广州新增204家，同比增长59.38%。
房企成立新项目公司往往与拿地和开发新项目有关，近年来，房企合作拿地开发项目的趋势愈演愈烈，根据头部房企全口径和权益口径销售业绩来看，万科集团、融创中国、世茂集团等房企权益比在70%以下，合作开发项目部分获得权益占到30%以上。从top50房企在新成立项目公司股权占比来看，旭辉集团、万科地产、招商蛇口、保利发展等35家房企合作成立的项目公司数在新成立项目公司数的占比达到50%以上，其中旭辉集团占比89%，万科地产占比83.9%。在合作权益占比上，新增项目公司中，股权占比少于50%的项目公司数量占比较多的房企包含祥生、融信、世茂、旭辉等房企, 此类房企在全口径销售金额上或许排名较高，但权益占比较小，合并财务报表的利润水平或不及规模预期。
2020年新成立的房地产类项目公司中，34家信托公司参与投资了182家项目公司，其中最高股权达90.12%，最低股权0.02%，投资股权中位数是30%。具体来看，中航信托参与投资了41家项目公司，其次五矿国际信托参与投资17家，参与投资项目公司最少的有紫金信托、中建投等10家信托公司，仅投资了1家项目公司。信托公司投资房地产行业倾向于经营状况、财务状况和到期偿债能力良好的房企，从信托公司选择的项目公司来看，与top100房企合资成立了169家项目公司，占比全部投资项目公司数的92.9%。
项目公司的股权变更是以项目或者项目公司的股权为标的进行收并购的一种模式。2020年，top50房企项目公司共有428家发生股权变更，变更类型包括引入合作、部分收购、引入跟投、全资收购、股权融资、股权回购、退出等，其中引入合作、部分收购和引入跟投受到了较多房企的青睐，分别占比27.7%、23.3%和15.4%。从房企来看，项目公司发生变更次数排名靠前的房企有中梁控股42次、中国恒大42次、万科地产28次、融创中国28次。
除了项目公司之间的股权变更这一收并购模式，规模房企之间的股权并购更易引起大众的关注，与项目公司之间的股权变更相比，规模房企收并购涉及的金额更大、周期更长，涉及的合作模式更加多样。2020年房企分拆物业上市成为年度热门现象之一，物业行业的并购整合不断上演。例如，旭辉集团联合宏安1.8亿港元收购华信地产香港北角物业60%股权；新城悦以1.0455亿元收购成都城悦时代物业61.5%股权；蓝光嘉宝以7.59亿元总代价在中国收购合共家物业管理服务提供商；佳兆业美好17 1.08亿收购瑞源物业60%股权，获在管面积逾千万平米。除了物业并购之外，大型规模房企股权并购的现象也层出不穷。例如备受外界关注的福晟资产收购案，1月13日，世茂与福晟正式宣布缔结战略合作关系，将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域合作，据有关人士估计本次收购金额达2000亿元，或将成为中国房地产史上最大的并购交易。2020年房企在拿地和新成立项目公司等投资方面逐渐回归一二线城市，因此供货部分主要研究top200房企在北京、上海、广州、杭州等33个一二线城市的供货情况。据统计，2020年top200房企在一二线城市的供应面积合计2.54亿㎡。从房企来看，万科地产的供应面积合计1736万㎡，按城市均价推算，预计推出货值3226亿。其次是融创中国供应面积合计1513万㎡，预计推出货值2734亿。
从城市供应面积来看，top200房企在重庆市的供应面积最大，合计2338万㎡，按城市均价推算，预计推出货值3196亿元；其次是成都市供应面积总计1906万㎡，预计推出货值3819亿元。从预计推出货值来看，北京预计推出货值4792亿元，排名最高，供应面积897万㎡ ，其次是南京预计推出货值4542亿元，供应面积达1688万㎡。
据相关数据统计，2015~2020年期间，top50房企发生股权质押的数量大幅度上升，2020年与去年同比增长116.9%，平均每天有9家项目公司完成股权质押。2015~2020年期间，项目公司发生股权质押累计次数前三的是融创中国606次、中梁控股510次、阳光城372次。仅比较2020年，项目公司发生股权质押次数前三的是融创中国307次、中梁控股298次、中南置地236次。
房地产项目公司的股权质押，往往是作为项目前融过程的增信手段，与房企的销售业绩是否并表有关。随着融资政策机构的监管，融资渠道收紧，融资成本高涨，而房企在高负债率、集中偿债的压力下，对股权质押的依赖加强。根据数据，截至2020年6月底，top50房企的净负债率均值为94.2%。其中，万科A净负债率最低，为27%，建发国际集团的净负债率最高达到247.7%。净负债率超过100%的房企16家，包括蓝光发展、阳光城、佳兆业、融创中国等。2020年头部房企为降低“三道红线政策”的影响，各种“求生术”看得人眼花缭乱，多数房企将控负债、降杠杆作为发展战略，在财务与投资部分更是稳健发展、控制拿地与支出，预计未来行业净负债率将进一步下降。
来源：搜狐网
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